Habeler, haber
DOLAR
8,671 / 0,08
EURO
10,293 / 0,00
ALTIN
499,544 / 0,05
BİST
1.392,6 / 1,16
Güneşli
İstanbul: Güneşli
19°
  • NAMAZ
    VAKİTLERİ
  • HAVA DURUMU
  • ÜYELİK GİRİŞİ
Yazarlar »  »  Yazı
Atıl Uzun

Otel Değerlemesi , otel nasıl değerlenir

Eklenme : 10 Mart 2015 12:41    Güncelleme : 11 Ağustos 2017 11:18    Okunma : 1425

 

 

 

 

 

Otel değerlemesi birçok amaçla yapılabilir, bunlardan bazıları aşağıda verilmiştir.

1- ipotekli finansman (teminat değerleme)

2- iflas / haciz işlemleri

3- Satın alma / satma yatırım analizleri

4- Yenileme / değiştirme

5- Bir zincire bağlı birim olma durumunda değişiklik

6- İstimlak

7- Sigorta analizi

8- Vergileme temeli

9- Finansal tablolar için değer saptama

10- Tüm tesis için veya yalnızca arsası için olsun, bir kira işleminin müzakeresi,

 

Normal şartlarda değer denildiğinde, bir tesis veya gayrimenkulün pazar değeri, diğer deyişle alım satıma konu olan değeri anlaşılmaktadır.

Yaygın biçimde kullanılan pratik bir yöntem olan “ortalama oda fiyatı başparmak kuralı’na göre, genellikle ortalama oda fiyatı ile odabaşına değer arasında 1 ‘e 1000 ilişkisi olduğu kabul edilmektedir. Ancak bu yöntem de de aşağıda ayrıntısı verilen çelişkiler söz konusudur.

Amerikan Gayrimenkul Değerleme Enstitüsü’ne göre değerleme süreci, aşağıdaki gibi yedi aşamadan oluşmaktadır (Andrew ve Schmidgall, 1993:395):

 

1- Problemin tanımlanması,

2- Ön analiz ve bilgi toplama,

3- En iyi kullanım analizi,

4- Arsa değerinin tahmini,

5- Uygun değerleme yöntemlerinin uygulanması,

6- Değer göstergelerinin uzlaştırılması ve son değerin belirlenmesi,

7- Belirlenen değerin raporlanması.

Aşama 3 de “en iyi kullanım analizi” nden bahseder. Buradan anlıyoruz ki; bir otelin değerinin takdirinde rantabl işletilip işletilmediğinin irdelenmesi durumunun değere etkisi söz konusudur.

Aşama 5 de Değerlemede kullanılacak yöntem(ler) belirlenir ve buna göre değerleme yapılır der.

Ama benim güzel arkadaşım, raporuna “ söz konusu taşınmazın değerlenmesinde maliyet yöntemi ve emsal karşılaştırma yöntemi ile değerlenmesi uygun görülmemiştir. Söz konusu taşınmaz ticari nitelikte olduğundan en doğru değer tespit yöntemi Gelir indirgeme yaklaşımıdır” cümlelerini ekleyerek yoluna devam etmektedir.

 Bir otelin değeri ile ilişkili olan temel değişkenler; doluluk oranı, ortalama oda fiyatı, oda sayısı ve sektörde oda arz-talep ilişkisi olarak sıralanabilir. Burada bahsedilen arz-talep ilişkini değere yansıtmanın bir yolu olan emsal karşılaştırma yönteminin değer takdirinde dikkate alınması yolu olacaktır. (oda fiyatlarının belirlenmesindeki arz-talep dengesi değil, otelin pazarlanmasındaki arz-talep dengesinden bahsediyorum)

Gelirinden bi haber olunan durumlarda, örneğin otelin faaliyette olmaması ya da faaliyetine başlamaması durumunda değeri olmadığını söylemek mümkün değilse, geliri olan mülkü sadece geliri ile değerlemek de doğru değildir.

Kaldı ki; konaklama işletmesinin gelir ile değerlendiğini düşündüğümüzde net karını gelir indirgemede kullanırken, otel işletmecisinin bulunduğu binada kiracı olduğunu kabul edersek ödediği kiranın net kar dışında tutulması durumunda bulunacak değer ile mal sahibi olunması durumunda kullanılan net kar bilgisi ile bulunacak değer arasındaki fark nedir? Bu fark gayrimenkulün değeri ise, kiracı olan işletmecinin bulduğu değer neydi?

Mal sahibi için kiraya verdiği otelin değeri, kirasının çarpanı ile bulduğu değerse; kendi yapısını otel olarak işleten kişinin otelini satmaya çalıştığı değer; brüt kira çarpanı ile bulduğu değerden fazla çıkıyorsa bu değer onun işletmecilik kabiliyetinin, kurulu düzenin hava parası  ve oteldeki eşyaların parası mıdır?

Eğer öyleyse, hava parası teminat alınabilir mi? Tapu teferruat olarak işlenmemiş, taşınabilir malları neden değerliyoruz? Değerlenmesi gerekiyorsa, bunu sigorta eksperlerinin yapması daha mantıklı değil midir?

Değerin takdirinde, uluslararası standartlar bunu söylüyor, bende öyle yapıyorum diyen ekpsper arkadaşlara, bunları da bir düşün “beyin bedava” demek için hatırlatıyorum.

 

 Sonuç:

Konaklama tesislerinin değerlenirken yukarıda belirttiğimiz, gerçekçi olmayan sapmalara sebebiyet vereceği kabulü ile gelir yönteminin, değer tespitine % 100 etkisinin azaltılması gerekmektedir. Bu sebeple Konaklama tesislerinde değerlemede üç ana yaklaşım; maliyet, satış karşılaştırma ve gelir yaklaşımları olup, Değerin tespitinde ağırlıkları değişebilmekle birlikte, üç yöntemin de değerin takdirinde dikkate alınması gerektiği kanaatindeyim.

ATIL UZUN

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı-SPK Lisans No: 401221

Bu habere hiç yorum yapılmamış. ilk yorum yapan sen ol !

GÜNÜN HABERLERİ

YAZARLAR

baslik