Habeler, haber
DOLAR
8,671 / 0,08
EURO
10,293 / 0,00
ALTIN
499,544 / 0,05
BİST
1.392,6 / 1,16
Güneşli
İstanbul: Güneşli
19°
  • NAMAZ
    VAKİTLERİ
  • HAVA DURUMU
  • ÜYELİK GİRİŞİ
Yazarlar »  »  Yazı
Atıl Uzun

Devremülk Değerleme ve Devremülk Emlak Vergisi

Eklenme : 23 Mart 2015 11:14    Güncelleme : 19 Mayıs 2022 16:33    Okunma : 1779

 

Bu çalışma devre mülk değerleme konusunda yeterli sayıda doküman bulunmaması nedeni ile fikir vermesi açısından hazırlanmıştır.

Devre Mülk aşağıdaki gibi tanımlanmıştır;

Kat Mülkiyeti Kanunu

Devre Mülk Hakkı

Madde 57 – Mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde
istifade hakkı, müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olarak kurulabilir.
Bu hakka devre mülk hakkı denir.
Madde 58 – Aksi resmi senette kararlaştırılmadıkça devre mülk hakkının bağlı olduğu
pay, devrelerin sayı ve süreleri esas alınarak eşit bir biçimde belirlenir.

Devre mülk hakkı ancak mesken nitelikli, kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevrilmiş
yahut müstakil yapılarda kurulabilir.
Devre mülk üzerinde bu hakla bağdaşan ayni haklar tesis edilebilir.
Devre mülk hakkı bağlı olduğu müşterek mülkiyet payına bağlı olarak devir ve temlik
edilebilir ve mirasçılara geçer.
Madde 59 – Devre mülk hakkının yılın belirli dönemlerine ayrılması ve 7 günden daha az süreli olmaması gerekir. Sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa devre mülk hakkı sahibi
bu hakkın kullanımını başkalarına bırakabilir.8
Madde 60 – Ana taşınmaz mal ile bağımsız bölümlerin ve müstakil yapıların tapu kütüklerinin beyanlar hanesine, bağımsız bölüm veya yapı üzerinde devre mülk hakkı kurulduğu
işaret edilir ve düzenlenecek tapu senedinde de bu husus belirtilir.
Madde 61 – Üzerinde devre mülk hakkı kurulacak yapı veya bağımsız bölümlerin ortak
malikler arasında dönem süresi, devir ve teslimi ile istifade şekil ve usulleri, yöneticilerin seçimi
ile hak ve sorumlulukları, büyük onarım için ayrılacak dönem, bakım masrafları gibi hususlar
devre mülk sözleşmesinde belirlenir. Bu hususları içeren ve bütün hak sahiplerince imzalanan
devre mülk sözleşmesi resmi senede eklenir ve tapu kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir.
Devre mülk hakkı kurulan her yapı veya bağımsız bölüm için ortak malikler, kendi
aralarından veya dışardan bir gerçek veya tüzelkişiyi yönetici ve kat malikleri kuruluna temsilci olarak tayin ederler. Bu Kanunun genel hükümlerine göre atanan yöneticilere devre mülk
yöneticiliği ile ilgili görevler de verilebilir.

Madde 62 – Kat mülkiyetine çevrilmiş birden fazla bağımsız bölümlerden bazılarının
üzerinde devre mülk hakkı kurulması, aksi yönetim planında kararlaştırılmamışsa, diğer bağımsız bölüm maliklerinin muvafakatlarına bağlı değildir.
Madde 63 – Üzerinde devre mülk hakkı kurulan yapı veya bağımsız bölümün ortak
malikleri, aksi sözleşme ile kararlaştırılmamışsa, şuyuun giderilmesini isteyemezler.
Madde 64 – Devre mülk hak sahipleri, kendilerine ayrılan ve tapu sicilinde belirtilen
dönem süresi sonunda istifade ettikleri bağımsız bölüm veya yapıyı sözleşme hükümleri gereğince boşaltmaya ve yeni hak sahibine teslime mecburdurlar.
Dönem süresi sonunda tahliye olmadığı takdirde, istifade edecek dönem sahibinden birisinin veya yöneticinin tapu kaydını ve sözleşmeyi talebine ekleyerek ibrazı halinde, mahallin en büyük mülki amirin emri ile, başkaca bir işlem ve tebligata lüzum kalmadan, derhal
zabıtaca boşalttırılır. İdare veya yargı organlarına yapılacak başvuru, bu boşaltma işlemini
durdurmaz. İlgililerin kanundan ve sözleşmeden doğan hakları saklıdır.

Madde 65 – Devre mülk hakkı sahiplerinin hak ve borçları, yetki ve sorumluluklarının
tespit ve uyuşmazlıkların çözümlenmesinde bu Kanunda, sözleşmede veya yönetim planında
hüküm bulunmayan hallerde Türk Medeni Kanunu ve ilgili diğer kanun hükümleri uygulanır.

 

Kanunda yeteri kadar açık anlatılan devre mülk değerinin tespitinde unutulmaması gereken, değere sahip her şeyde olduğu gibi iktisat kuralı; fiyatı, arz-talep dengesinin belirlediğidir. Bu büyük iktisat kuralını yerle bir etmemek için gayrimenkul değerlemesinde farklı değer tanımları vardır.

Bunlardan bir tanesi de ; “ taşınmazın isteklisi olmasa da taşınmazın bir değeri vardır” der. farklı sebeplerden bir taşınmazı almaya istekli kişi olmayabilir, ancak bu durum o taşınmazın bir değeri olmadığı anlamına gelmez”. Buradan hareketle diğer tüm taşınmazları değerinin tespitinde dikkate alınması gereken bu durum devre mülk değerlemesinde de dikkate alınmalıdır.

1-Devre mülkün bir değeri vardır, tespiti için bir alıcı olmasına gerek yoktur. Örnek üzerinden konuşmak gerekirse, 100 tane satılık devre mülk varsa ve hiçbiri 20.000-TL den daha ucuza satmak istemiyorsa, alım satım olmadığı için burası 20.000-TL etmez diyemeyiz.

2-Devre mülk değerlemesinde,  devre mülk projesindeki dairenin tam emsali dışarda bulunur, dairenin değeri belirlenir, 15 günlük devre mülk için daire değeri 24 ‘e bölünür şeklinde bulunmaz!!! Devre mülk projesi içindeki dairelerin topyekün değerleri, proje dışındaki dairelerin değerinden daha yüksektir. Yine daire ekspertizi tecrübemize dayanarak söylüyorum ki; ufak dairelerin m2 birim fiyatının büyük dairelerden fazla olması gibi, 15 günlük devre mülk değeri ile 2 aylık devre mülk değeri arasında doğrusal bir orantı olmaz. Küçük parçalar, büyüğe nazaran daha kıymetlidir.

3-Devre mülkler, devre mülk sözleşmelerine dayanır ve 15 günlük diye aldığınız devre mülk genelde 14 gün olup, 1 gün dairenin temizlenmesi ve sizin konaklamanıza uygun hale getirilmesi ile geçer. Ama söz konusu 1 gün dairenin değerinin düşmesine sebep değildir, bilakis alacağınız hizmetin karşılığıdır.

4-Gayrimenkul değerlemesinde dikkate almadığınız, dekorasyon özellikleri, devre mülk değerlemesinde dikkate alınmalıdır ( bunu yanlış anlayıp, itirazda bulunanlar olacak tabiki, ama onlara otel değerlerken gelir yönteminden gittiklerinde yatak, klima ve televizyonun gelirden arındırılmadığını hatırlatırım). Aynı proje içinde aynı metrajda 2 adet aynı tipteki daireden, içerisinde jakuzi ve 24 saat termal sıcak su hizmeti olanların, diğerinden daha kıymetli olması mümkündür.

Bütün bu bilgiler ışığında, 12 aylık devre mülk değerinin birebir aynı projedeki devre mülk olmayan dairenin değerinden daha yüksek olacağı, keza alınan hizmetin bir katma değerinin olduğunu söyleyebiliriz.

Hemen burada bir parantez açıp hatırlatıyorum; devremülklerin emlak vergisi vardır, taşınmazın tamamının emlak vergisinin satın alınan döneme oranı kadar emlak vergisi ödenir. 15 günlük ise 15/365 x tamamının emlak vergisi kadar emlak vergisine tabidir.

 

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı

ATIL UZUN

SPK Lisans No: 401221

Bu habere hiç yorum yapılmamış. ilk yorum yapan sen ol !

GÜNÜN HABERLERİ

YAZARLAR

baslik