Habeler, haber
DOLAR
2,90 / 1,86
EURO
3,20 / 1,52
ALTIN
104 / 1,63
BİST100
75,960 / -1,25
Güneşli
İzmir: Güneşli
33°
  • NAMAZ
    VAKİTLERİ
  • HAVA DURUMU
  • ÜYELİK GİRİŞİ
Atıl Uzun

Üst hakkı nedir? Üst hakkı değeri nasıl tespit edilir?

Eklenme : 01 Kasım 2015 12:00    Güncelleme : 24 Mart 2016 11:30    Okunma : -

Pano02

Üst hakkı, taraflarca aksi kararlaştırılmadığı sürece, mirasçılara intikal edebilir ve başkalarına devrolunabilir niteliktedir. Mirasçılara intikal edebilen ve başkalarına devrolunabilen bir üst hakkı bağımsız üst hakkı olarak nitelendirilirken, intikal ve devrin taraflarca yasaklandığı durumlarda ise bağımlı bir üst hakkının varlığından bahsedilmektedir.
Üst hakkı bir gerçek kişi veya tüzel kişi lehine kurulabileceği gibi bir taşınmaz lehine de kurulabilir. Şahıs lehine kurulmuşsa şahsi üst hakkı, taşınmaz lehine kurulmuşsa eşyaya bağlı bir üst hakkı söz konusu olacaktır. Ancak hemen belirtmek gerekir ki, üst hakkı yalnızca tapuya kayıtlı gayrimenkuller üzerinde kurulabilir.  Çünkü üst hakkının kuruluşu tapuya tescil edilebilmesine bağlıdır, tescilin ise sadece tapuya kayıtlı gayrimenkullerde söz konusu olacağı izahtan varestedir. Yukarıda açıklandığı üzere üst hakkının en önemli özelliği, belki de varlık sebebi, arazi mülkiyetinin yanında başkaca bir mülkiyet hakkını ortaya çıkarabilmesidir. Bu özellik, hem arazi malikine hem de araziye sahip olmaksızın, arazinin üzerindeki bir yapıya sahip olmak isteyen kişilerin yararınadır. Arazi maliki, arazi üzerindeki mülkiyet hakkını kaybetmeden, arazi üzerinden gelir elde etme imkânına sahip olabileceği gibi, üst hakkının sona ermesini müteakip, ilgili yapı üzerinde de mülkiyet hakkını kazanabilecektir. Üst hakkı sahibi ise, arazinin mülkiyetini devralmadan, arazi mülkiyetinin iktisabından daha düşük bir bedelle malik olacağı bir inşaat yapabilecek ya da mevcut bir inşaat üzerinde mülkiyet hakkı sahibi olabilecektir. Bunun yanında üst hakkının, kamuya ait arazilerin, mülkiyet hakkı yitirilmeksizin değerlendirilmesi için olduğu kadar herhangi bir sebeple mülkiyeti devredilemeyen gayrimenkullerin ekonomik olarak değerlendirilmesi bakımından da önem arz ettiği ifade edilmektedir. Ancak özellikle, kamuya ait arazilerin üst hakkı yoluyla değerlendirilmesi, hem mülkiyet devrinin özel mülkiyete nazaran, gerek hukuki gerekse sosyal bakımdan, daha zorlaştırılmış olduğu bu tür arazilerin atıl kalmasını engellemekte hem de devlete mülkiyet hakkını kaybetmeden gelir sağlama imkânını sunmaktadır. Bunun yanında, kamu arazisine yatırım yapacak olan üst hakkı sahibi de mülkiyeti devir alma gibi bir maliyetten kaçınarak tasarruf sağlamaktadır.

Üst hakkının belirtilen ekonomik ve sosyal işlevlerinin yanında, araziden bağımsız bir şekilde teminat olarak değerlendirilmesi de mümkündür.

İşte değerleme çalışmaları asıl olarak bu safhada lüzumludur.

Üst hakkının ipoteğe konu olabilmesi için her şeyden önce bağımsız ve sürekli olması elzemdir. Üst hakkının sadece bağımsız veya sadece sürekli olması tek başına yeterli olmayacak, iki özelliğin bir arada bulunması gerekecektir. Bağımsız ve sürekli bir üst hakkının, ipoteğe konu olabilmesi için gereken son şart ise bu üst hakkının tapuya gayrimenkul olarak kaydedilmiş olmasıdır.

Kanun koyucu üst hakkının bağımsız olarak en fazla yüz yıl süre ile kurulabileceğini, bu sürenin dörtte üçünün dolması ve kurulması için gerekli şekle uyulması kaydıyla en fazla bir yüz yıllık süre daha uzatılabileceğini ifade etmiştir.

Üst hakkının teminat olarak alınması durumunda, dikkat edilecek ilk husus üst hakkı sözleşmesi/resmi senet olmalıdır. Bu sebeple kredi veren tarafından üst hakkı sözleşmesi ayrıntılı olarak incelenmelidir. Bunun yanında, üst hakkının üzerinde kurulduğu gayrimenkulun tapu sayfasının da incelenmesi yararlı olacaktır.

 

Alıntı: www.tbb.org.tr/dosyalar/dergiler/dokumanlar/bankacilar_76.pdf+&cd=1&hl=tr&ct=clnk&gl=tr

Ayrı bir sayfaya kayıtlı gayrimenkul gibi olan üst hakkı esas olarak devredilebilir ve ipotek altına alınabilir ancak; bağımsız üst hakkı üzerindeki tasarruf sınırlamaları ülkemizde özellikle, kamuya ait araziler üzerindeki üst haklarında söz konusu olmaktadır. Bu tür üst haklarına ilişkin resmi senetlerde yer alan üst hakkının tesisine ilişkin sözleşmelerde, üst hakkının ilgili bakanlığın izni olmadan başkalarına devredilemeyeceği, sınırlı ayni haklara konu olamayacağı yönünde hükümler bulunmaktadır. Bu hükümlerde bağlayıcıdır.

 Gayrimenkulün üst hakkının devri gibi üst hakkının kapsam ve içeriğini değiştiren herşey üzerindeki ipotek sahiplerinin rızası alınmak suretiyle yapılacaktır.

 Üst hakkıyla ilgili bu kadar mevzuat bilgisinden sonra gelelim değerlemesine;

Vergi usul kanununda çıplak mülkiyetle intifa hakkı sahibinin devlete vergi borcu cinsinden ne kadar borçlu olduğunun ayrımı yapılmış, bu tanımdan faydalanılarak;

-Üst hakkı değerlerken arsa değerinin  (492 sayılı harçlar kanununun 64.maddesi (harcın nispeti) dayanak gösterilerek ) çıplak mülkiyet denilen 1/3 lük bölümü hariç 2/3 lük kısmı alınıp, geri kalan üst hakkı ile çarpılarak (örneğin, 49 yıllığına kurulan üst hakkında, 25 yıllık kullanımı kaldı ise 25/49 ile çarparak ) değer bulunur.

Bu yöntemde ne yaptık, Boş arazi için bir üst hakkı değeri takdir ettik.

Parsel üzerinde yatırım unsuru var ise, onun bugünkü inşaat maliyeti bulunup, boş arsanın üst hakkı değerinin üzerine eklenir.

Örneğin:

49 yıllık üst hakkından 25 yıl kullanımı kalan 10.000.000-TL lik arsa ve sıfırının maliyeti 50.000.000-TL lik yapı ( binanın ömrü 60 yıl kabul edilirse; 24 yıl önce yapıldıysa  % 40 yıpranmıştır denilerek) bulunan taşınmazın üst hakkı şöyle hesaplanacaktır;

((2/3) x (25/49) x 10.000.000-TL) + ( 50.000.000-TL x 0,60 ) = ~33.400.000-TL denilecektir.

Genelde üst hakkı tescilleri, kamu arazileri için kullanılmaktadır. Yukarıda verdiğimiz değerleme yöntemi, resmi senette üst hakkı tesisinin değerinin belirlenmediği durumlar için geçerlidir.

( Burada bir ayrıntı var, kamu mallarının üst hakkıyla turizm teşviği için tesis edildiği durumlarda mutlaka üst hakkı sözleşmesi görülmelidir. Keza üst hakkı tesisi; yatırımın oda sayısını belirler ve ona orantılı bir bedelle üst hakkını tesis eder. Genelde oteller bu yatak sayısını 2 ye 3 e katlayarak kullanır. Bu durum üst hakkının iptaline kadar giden hukuksal bir durum ortaya çıkarır. yine nakit gelir akımı tablosunda, çıplak mülkiyet sahibinin cirodan aldığı payı kimse dikkate almaz ama alınması lazım)

Gelelim özellikli yapıların üst hakkının değerlemesi,

Otel örneği verelim,  50.000.000-TL ilk yatırım maliyeti bulunan, 9 yıllık üst hakkını adına tescil ettirdiği oteli 1 yılda tamamlayıp 15 yıl işletmiş vatandaş üst hakkını satmak istesin.

Geriye kalan 33 yıllık getirinin Net bugünkü değeri 100.000.000-TL olsun. Alıcı için buranın üst hakkı 100.000.000-TL dir.

Satıcıya maliyeti ise; 50.000.000-TL ( binaya harcadığı para) + ( üst hakkını almak için ödediği para) (turizm tesislerinde yatak sayısına orantılı belirlenen bir değer) = üst hakkının değeri-TL dir.

 

 

Demek ki, yatırımcı açısından Nakit akımlarının net bugünkü değerinin belirlenmesinde kullanılan kabuller, yatırım kararının alınıp alınmamasında çok etkili.

Nedir bunlar; En önemlisi-iskonto oranı.  İskonto oranının bizimki gibi faizin yüksek olduğu ülkelerde yüksek alınması gerekir ki bu oranın yüksek alınması belli bir süreden sonra gelecek nakit akımlarının değerinin bugüne “Sıfır” olarak çekilmesi demektir.  Örneğin 15 yıldan sonraki gelirlerin “Sıfır” alınmasını gerektirir. Bu durum 15 yıllık üst hakkının değerlemesi ile 30 yıllık üst hakkının değerlemesinde ulaşılacak sonucun aynı olması durumunu ortaya çıkaracaktır ki, bu durum yöntemin açığıdır.

Sonuç olarak tecrübeler demektedir ki, genel itibari ile kamu mallarının üst hakkı ile edinimi üst hakkının satışı esnasında ilk edinene genel itibari ile kar sağlamaktadır; zarar değil.

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı- ATIL UZUN- SPK Lisans No: 401221

Bu habere hiç yorum yapılmamış. ilk yorum yapan sen ol !

GÜNÜN HABERLERİ

YAZARLAR

baslik