Habeler, haber
DOLAR
/
EURO
/
ALTIN
/
BİST
/
Parçalı Bulutlu
İstanbul: Parçalı Bulutlu
10°
  • NAMAZ
    VAKİTLERİ
  • HAVA DURUMU
  • ÜYELİK GİRİŞİ
Atıl Uzun

Kentsel Dönüşümde paylaşım.

Eklenme : 07 Şubat 2014 17:51    Güncelleme : 12 Aralık 2017 11:39    Okunma : 1692

Hepimiz, bir yerlerden duyuyoruz Kentsel Dönüşümü. Binamız, hasarlı bina statüsünde. Malikler kurulu toplandı, arsa paylarının 2/3 çoğunluğu sağlandı, müteahhite kat karşılığı binamızı veriyoruz.

Her şey iyi güzel de 40 yıllık bu komşular binayı paylaşırken neden bir birine girdi ? Bina paylaşımında hakkaniyet ölçüsü nedir? Kurul kararı alınırken 2/3 arsa payı çoğunluğu dikkate alınırken, bina paylaşımında “arsa payları mı” dikkate alınmalı? Yoksa, her bir bağımsız bölümün halihazır değeri mi dikkate alınmalıdır? (Bu arsa payının 2/3′ ü de enteresan; Kat irtifakı kurulurken arsa paylarının takdiri müteahhitlere bırakıldığından, iş bilmez müteahhitler ve de çok iş bilir müteahhitler topluluğu ( uyanık) taşınmazlara değerlerine orantılı değer vermediği gibi, şu en iş bilirler var onlar kendini bilir, (genelde Türkiye’nin belli coğrafyasından) kendi dairelerine 3 dairelik arsa payı vermişlerdir.)

Daire alanı; aynı katta, aynı cephedeki, komşusuna nazaran daha küçük olup, komşusuna nazaran daha fazla arsa payına sahip vatandaşlar nasıl anlaşacaktır?

6306 sayılı kanunun

Uygulama işlemleri 
MADDE 6- (1) Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir. Bu taşınmazların sicilinde bulunan taşınmazın niteliği, ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder. Bu şekilde belirlenen uygulama alanında cins değişikliği, tevhit ve ifraz işlemleri Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılır veya yaptırılır. Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karara katılmayanların bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir. Bu durumda, paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılır. 
(2) Üzerindeki bina yıkılmış olan arsanın maliklerine yapılan tebligatı takip eden otuz gün içinde en az üçte iki çoğunluk ile anlaşma sağlanamaması hâlinde, gerçek kişilerin veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazlar için Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından acele kamulaştırma yoluna da gidilebilir. Bu Kanun uyarınca yapılacak olan kamulaştırmalar, 4/11/1983 tarihli ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 3 üncü maddesinin ikinci fıkrasındaki iskân projelerinin gerçekleştirilmesi amaçlı kamulaştırma sayılır ve ilk taksit ödemesi, mezkûr fıkraya göre belirlenen tutarların beşte biri oranında yapılır. Tapuda mülkiyet hanesi açık olan taşınmazlar ile mirasçısı belirli olmayan, kayyım tayin edilmiş, ihtilaflı veya üzerinde sınırlı ayni hak tesis edilmiş olan taşınmazların kamulaştırma işlemleri aynı madde hükümlerine tabidir. Bakanlık, TOKİ veya İdare; kamulaştırma işlemlerinin yürütülmesi için mirasçılık belgesi çıkartmaya, kayyım tayin ettirmeye veya tapuda kayıtlı son malike göre işlem yapmaya yetkilidir.

 

Sonuca bağlamak gerekirse;  çok geç olmadan  arsa payı adaletsizliklerinin düzeltilmesi için hukuksal boyutta , bireysel olarak hak arayışına gidilmelidir. arsa payının yanlış oldugu ve düzeltilmesi için mahkeme kanallı başvuru riskli yapı şerhi konulmuş olsa bile süreci durdurur keza arsa payı ndaki değişiklik 3 de 2 çoğunluğun sağlanıp sağlanamadığı gerçeğini de değiştirebilir.

Aksi durumlar için paylaşımda, hakkaniyetin korunabilmesi için yapılması gerektiğini düşündüğüm paylaşım metoduna 1 örnek;

1-Ana yapının, halihazır bağımsız bölümler için güncel değer tespitinin yapılması,

2-Yeni yapılacak binada toprak sahiplerine verilmesi düşünülen dairelerin her biri için fizibilite araştırması neticesinde birer değerin belirlenmesi,

3-madde 1 de belirlenen değerlerin toplamına, bağımsız bölümün değerinin oranını bulmak. (örneğin daire değeri 150.000-TL, binadaki tüm dairelerin değeri 1.500.000-TL ise, dairenin topyeküne oranı 1/10 olur)

4-Aynı dairenin madde 2 de değeri belirlenen daireyi alması düşünüldüğünde, toprak sahiplerine düşecek dairelerin topyekün değeri içindeki yüzdesinin aynı olması sağlanmalı, fark varsa oluşturulacak havuza para konularak yada alınarak adalet sağlanmalıdır. ( tamamlanması durumunda 210.000-TL etmesi beklenen daire değeri , toprak sahiplerine verilecek dairelerin toplam değerinin 2.000.000-TL olması durumunda 1/10 oranı üzerinde olacak +10.000-TL ortak havuza para ödenerek çözümlenmeli)

Not: metodun işlevselliği açısından, taşınmazların halihazır değerlerinin tespitinde ve yapılması muhtemel dairelerin değerlerinin tespitinde herkesin mutabık kalması, daire değerlerinin belirlenmesinde dekorasyon özelliklerinin cüzi biçimde değere yansıtılmaya çalışılması (keza bina hasarlıdır ve can güvenliği ön plandadır, kaldı ki 1 malikin bile başvurusu ile bina hasarlı bulunabilinir, bina hasarlı bulunduktan sonra ” benim dairemin kapıları ahşaptı” diyerek paylaşıma takoz koyan kişinin dairesinin dekorasyonu zaten dikkate alınmayacaktır”

Buna benzer çözüm örnekleri hakkaniyeti sağlamak açısından kullanılabilir.  Değerlerin tespitinde bir türlü anlaşma sağlayamıyor musunuz? o zaman tarafsızlığından emin olunan bir lisanslı değerleme şirketinden yardım alın.

Kentsel Dönüşüm avantajları;

• Kentsel Dönüşüm Kredisi ile konut kredilerinde yıllık %4, işyeri kredilerinde yıllık %3 daha düşük faiz ile kredi kullanma şansı,
• Konut kredilerinde 120, işyeri kredilerinde 84 aya varan vadeli geri ödeme imkanı,
• Bankaların aldığı KKDF ve BSMV muafiyeti,
• İnşaat sonrasında yenilenen konutta oluşacak değer artışı,
• Eski hali ile tapusu bulunmayan taşınmazlarda, inşaat sonrası tapu sahibi olunması ve konutların kredili satışa uygun hale gelmesi,
• Ekonomik ömrünü tamamlamış ve satış kabiliyeti bulunmayan konutların yenilenerek satış kabiliyeti kazanması,
• Riskli yapı sahiplerinin mevcut yapılarını yenilemek için kredi kullanmak yerine, başka bir konutu/işyerini satın almak için de devlet teşvikli faiz oranlarından kredi kullanabilecek olması,
• Banka tarafından kredi değerliliği olumlu bulunan müteahhit firmalar ile çalışılmasının malikler üzerinde güven uyandırması,
• Bankanın Müteahhit firmadan proje tamamlama garantisi alacak olması,
• Riskli yapı sahiplerine kullandırılacak kredi bedellerinin müteahhite ödenmesinin, inşaatın tamamlanmasına bağlı olması,

 

 

ATIL UZUN
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı
SPK Lisans No: 401221

Bu habere hiç yorum yapılmamış. ilk yorum yapan sen ol !

GÜNÜN HABERLERİ

YAZARLAR

baslik