Habeler, haber
DOLAR
2,90 / 1,86
EURO
3,20 / 1,52
ALTIN
104 / 1,63
BİST100
75,960 / -1,25
Güneşli
İzmir: Güneşli
33°
  • NAMAZ
    VAKİTLERİ
  • HAVA DURUMU
  • ÜYELİK GİRİŞİ
Atıl Uzun

Arsa Alırken Nelere Dikkat Etmeli

Eklenme : 01 Temmuz 2015 13:39    Güncelleme : 13 Temmuz 2015 15:31    Okunma : -

arsaaaa

MÜSTAKİL Mİ ?, YOKSA HİSSELİ Mİ?

Taşınmaz alma kararında en önemli kriterlerden biri taşınmazın hisseli olup olmamasıdır. Müstakil demek, arsanın tamamına 1 kişinin mülkiyetinde olmasıdır.

Yine müstakil tarla alsanız bile, şuyulandırma (18.madde uygulaması) sırasında parseliniz rızanız dışında hisseli duruma düşebilir. Yine parselinizin tek başına yapılaşma şartlarına sahip olmayacak kadar küçük alanı ve cephesi olması durumunda tevhid ( birleştirme) işlemi neticesinde müstakil olan parsel bir anda hisseli duruma düşebilecektir.

Hisseli taşınmaza nazaran, müstakil taşınmazın satış kabiliyeti ve değeri daha yüksektir. Keza; hisseli taşınmazlarda hissedarların uhdesindeki kısım ile ilgili davalar, tapu kayıtlarına işlendiğinde yer yer diğer hissedarların mülkiyet hakkını da kısıtlayabilmektedir. Yine söz konusu arazi ortaklığın giderilmesi davasına konu olabilmektedir ( izaleyi şüyu davası) . Arsa içinde küçük hissedar olunması durumunda, büyük hissedara hissenizin satılması durumunda kalabileceği gibi, büyük hissedar olunması durumunda, küçük hissedarların kendi hissenizi alacak gücünün olmaması sebebi ile zor durumda da kalabilirsiniz.

TAŞINMAZ ÜZERİNDEKİ ŞERHLER (TAKYİDATLAR)’E DİKKAT

Taşınmazın el değiştirmesi sırasında, Tapu Müdürlüğü’nde görevli memurun, size taşınmaz üzerindeki şerhleri okuması gerekir. Alım-satıma mani olan şerhler zaten el değiştirmeye imkan vermediğinden bunlardan haberiniz olacaktır, ancak el değiştirmeye mani olmayan şerhler vardır ki; ipotek, haciz, ön alım hakkı (şufa), geçit hakkı (komşu parsel lehine), irtifak hakkı ( Elektrik idaresi lehine, komşu parseller lehine vs.), Kamulaştırma şerhi ( kesinleşmemiş) (TCDD veya Karayolları veya DLH gibi kurumlar koyabilir, vs. Eğer bu ve benzeri şerhleri bulunan bir arsayı alıyorsanız bu şerhin hangi hukuksal sonuçları doğurabileceği hakkında mutlaka bir bilene danışın. Örneğin üzerinde 16-TL Ali Veli lehine kurulmuş 1975 tarihli bir ipotek bulunan bir arsa alıyorsunuz, ve satan; “ya önemli bir şey değil ben sana veririm 16-TL” dese de durumun bu kadar basit olmadığını bilin. İpotek bir borçtur, alacaklılarından başka kimse kaldıramaz, bir bakmışsınız ki, lehine kurulan kişi ölmüş ve siz Ali Veli’ nin torunlarını ( 35 torundan her biri başka bir yerde ve bide ne ipoteği öde o zaman borcu diyor) arıyorsunuz ipoteği kaldırsın diye.

Yine askeri yasaklı bölgeler şerhi, Sit alanı şerhi, riskli alan şerhi, yabancılara satılamaz şerhi gibi bir çok şerh kütüğe işlenmiş olabilir. Her birinin hukuki yaptırımları vardır.

Değişik bir örnek olacak ama Antalya’da bir arsa almışsınız. Denize ilk parsel, oooh çeviririm kumsalı da kullanırım diye hayal ederken, 2.parselde konumlu otelin müşterilerinin sizin parselin içinden denize gittiğini farkediyorsunuz, şikayet filan derken hotel diyor ki; tapu kütüğüne bakmadın mı? Bizim parselin lehine kurulmuş, sizin parselden “geçit hakkı” mız var.  Birden başınızdan kaynar sular dökülebilir, keza böyle bir hakkı olan vatandaşın hiçbir müşterisinin parselinizden geçmesine mani olamazsınız.

 

İMAR NE DEMEK?

Kadastro ile tescili yapılan parsele kadastro parseli denir. Parselin doğumu bu şekildedir. Ulusal koordinat sistemine bir pafta, ada ve parsel numarası ile alan bilgisi girilip, sınırları belirlenir. Sırasıyla buraya 1/100000 ölçekli, 1/50000 ölçekli, 1/25000, 1/5000 ölçekli planlar yapılır. Bu ana kadar hala bu parselin yapılaşma izni yoktur. En son yerel yönetim, 1/1000 ölçekli plan yapar, duyurur, itiraza konu olmayıp onaylanırsa, parselinizin terklerini verdikten sonra parseliniz imar parseli olur. Nedir bu terkler? Belediye kadastro parsellerinin her birini yola cepheli hale getirmek, karakol, cami, park gibi sosyal donatı alanlarının yerleri için kadastro parsellerinden % 40 a kadar bedelsiz terk alabilir. Dolayısıyla parselin geçmişte terk verip vermediğini, ne kadar verdiğini bilmekte fayda vardır.

TAPUDA “ARSA” YAZMASI İMARLI DEMEK DEĞİLDİR.

Taşınmazın tapu senedinde ana gayrimenkul niteliği bölümünde “arsa” yazması parselin imarlı parsel olduğunu göstermez. Hatta “imarlı” demek de imarlı demek değildir. Nasıl ? İmar Planlarının ölçeği vardır. 1/5000 ölçekli nazım imar planı olan bir yerde 1/1000 ölçekli uygulama imar planı olmadığı için yapılaşma izni bulunmayacaktır. Yani, emlakçının buranın imarı var demesine aldanmayın, bizzat yerel yönetime (belediyeye ya yetki sahası il özel idaresi olabilir) gidip “yapılaşma izni var mı?” diye sormak lazım.

ARSAYI YERİNDE GÖRÜN

Çok şükür ki neredeyse tüm taşınmazların dijital sisteme kayıtları yapıldı ve ulusal koordinat sisteminde ada parsel bilgisini girdiğinizde size taşınmazın uydu haritasındaki yerini göstermektedir. Ancak hala bu durumdan habersiz, harita bilgisi zayıf vatandaşlarımız madur edilmektedir.  Size farklı bir yer gösterip, Üzerinde ot bitmez, hatta ayakta durulamayacak kadar eğimli, kayalık araziler satmasınlar. Aşağıdaki linki kullanarak taşınmazın yeri hakkında yaklaşık bir bilgi sahibi olabilirsiniz.

https://parselsorgu.tkgm.gov.tr/

YENİ DÜZENLEMELERE DİKKAT EDİN

Taşınmaz tarım vasfında mı, yoksa imar sahası içinde mi bilgi alınmalı. Tarım arazileri Gıda, Tarım ve Hayvancılık Bakanlığı’nca belirlenen 2 hektar altında ifraz edilemiyor, hisselendirilemiyor, pay ve paydaş sayısı artırılamıyor.

Askeri Bölgelere, Üniversitelere komşu olmak her zaman risklidir. Keza arazinizin her an kamulaştırılması riski bulunmaktadır.

 

SONUÇ OLARAK

İmar parseli mi (imarlı arsa), yoksa kadastro parselimi (Tarla) alıyorsunuz dikkat edin. İmar parseli alıyorsanız geçmişte verdiği terk miktarını sorgulayın. Çevre düzeni ya da Nazım imar planlarında mutlak tarım arazilerinin kısa vadede imar beklentisi olmadığını unutmayın. Kadastro parseli alıyorsanız (tarla ), yol cephesinin olması büyük avantaj getirir. Tercihiniz bu yönde olsun. Takyidatlar yönünden bir bilene danışın. Uzun vadeli yatırım için tarla ( yapılaşma izni yok) , kısa vadeli yatırım için imarlı arsa (yapılaşma izni var) tercih edin. Yoksa tarla ya da ev yapıldıktan sonra kim niye imar beklesin, yada arsa alsın; herkes tarla alır yapar bina. Tapu kütüğünü inceleyin. Yatırımınızı hızlı gelişme potansiyeli gösterecek, yeni yatırımlar çekebilecek yerlere yapın. Tabi ki doğru yeri aldığınızdan emin olun.

SPK L.No: 401221

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı

ATIL UZUN

Bu habere hiç yorum yapılmamış. ilk yorum yapan sen ol !

GÜNÜN HABERLERİ

YAZARLAR

baslik