Habeler, haber
DOLAR
2,90 / 1,86
EURO
3,20 / 1,52
ALTIN
104 / 1,63
BİST100
75,960 / -1,25
Güneşli
İzmir: Güneşli
33°
  • NAMAZ
    VAKİTLERİ
  • HAVA DURUMU
  • ÜYELİK GİRİŞİ
Atıl Uzun

İstanbul – Maltepe Gayrimenkul Piyasası

Eklenme : 27 Kasım 2015 14:45    Güncelleme : 28 Kasım 2015 17:07    Okunma : -

Konum: MALTEPE

Pano01



 



Bölge Nüfusu Yaklaşık 476.806 ( 2014 verisi)

Bölgenin Konumu ve Karakteristik Özellikleri

İlçe kalkınmışlık ve gelir dağılımı yönünden ufak bir İstanbul minyatürüdür. İlçenin en güneyinde denize yakın kısımlarında oldukça nezih ve gelir seviyesi yüksek kimselerce tercih edilen bölgeleri mevcut olmakla birlikte ( Altıntepe- İdealtepe-Adatepe-Yalı Mah.-Dragos gibi ), ilçenin kuzey sınırlarında geç saatlerde ulaşım imkânlarının sınırlandığı güvenliğin sorgulandığı mahalleri de ( Gülsuyu, Gülensu vs.) mevcuttur.

İstanbul İli’nin Anadolu yakasında Marmara Denizi Kıyısında yer almaktadır. Kartal, Ataşehir, Sancaktepe, Adalar ve Kadıköy İlçeleri ile komşudur. Bölgeye ulaşım karayolu ve M4 Kadıköy- Kartal Metrosu ile sağlanmaktadır.

Bölgede ulaşım ağının büyük yükünü, Sahil yolu olarak bilinen Turgut Özal Bulvarı, Minibüs yolu olarak bilinen Bağdat Caddesi, E-5 Karayolu yolları sağlamaktadır. Birbirine paralel bu 3 yol üzerinde kuzey güney doğrultusunda inşaa edilen Sancaktepe Bağlantı yolu ulaşımı bir miktar rahatlatmıştır. Altıntepe Mevkiinde Kavşak inşaatının, İlçenin kuzeyinde özerk bir bölge olarak sıkışmış nüfus yoğunluğu çok yüksek olan Fındıklı Mahallesini rahatlatması beklenmektedir.   Maltepe İlçesine bağlı mahalleler; Altayçeşme, Altıntepe, Aydınevler, Bağlarbaşı, Başıbüyük, Büyükbakkalköy, Cevizli, Çınar, Esenkent, Feyzullah, Fındıklı, Girne, Gülensu, Gülsuyu, İdealtepe, Küçükyalı, Yalı, Zümrütevler Mahalleleridir.

Gülsuyu, Gülensu ve Başıbüyük Mahallelerinde birkaç yıl önceye kadar tapu sorunları mevcut olup, ilgili kişilere tapulama işlemleri yapılmıştır.

 Maltepe ilçesi doğu- batı güzergahında geçen, sahil yoluna paralel yıllardır çalışan banliyö tren seferleri (Gebze- Haydarpaşa Hattı) 2013 yılı 19 Haziran tarihinde durdurulmuştu. Söz konusu hat yerine inşaası planlanan Marmaray Raylı hat henüz tamamlanamamış olup, Bu hattın Ayrılıkçeşme-Avrupa yakası ve Pendik- Anadolu tren Hattı ile birleştirilmesinin ardından ilgili bölgenin cazibe merkezi haline gelmesi beklenmektedir.

Hâlihazırda bu hattın çalışmaması bölgede trafik yükünü artırmakla birlikte, Anadolu yakasında bir çok merkezi bölgeye nazaran trafik yoğunluğu makul seviyededir.

İlçenin kuzeyinde Başıbüyük ormanının eteklerine, son yıllarda “Adalar manzaralı” reklamı ile birçok konut projesi inşaa edilmiştir, Kiptaş Projeleri de

Pano02

Pano03 Pano04

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ilgili bölgede yerini almıştır. Bu bölge, Maltepe merkezine nazaran ulaşım imkânları sınırlı, özel araçlarla ulaşımı sağlanan bölge olup, denize yakın kısımlardaki inşaat yapılaşma şartlarına nazaran çok daha fazla yapılaşma şartlarına haizdir.
E-5 Güneyinde; Anadolu yakasının en büyük parklarından olan 50. Yıl Korusu

Pano05 Pano06Pano07

 

 

 

 

 

 

ilçe sınırlarında olup, Anadolu yakasının en büyük denizde toprak dolgu ile sağlanan sosyal donatı alanları ilçe sınırları içerisindedir.

 

Söz konusu dolgu alanı projesi bünyesinde, bölgenin ihtiyacı olan yeşil alanlar birkaç yıl içerisinde İlçeye kazandırılmış en büyük sosyal donatı alanları projesidir.

Pano08 Pano09 Pano11 Pano10 Pano13 Pano14 Pano12 Pano15

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

İlçenin güneyinde doğu-batı güzergahında uzanan Sahil yolu üzerinde birçok sayıda restaurant, cafe-bar tarzı işletme bulunmaktadır.

Pano19Pano18 Pano16 Pano17

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

İlçe Sınırlarında; 2 Devlet Hastanesi (Süreyyapaşa Göğüs Hst. ve Göğüs Cerrahisi Eğt.ve Arş. Hastanesi ve İstanbul Maltepe Meslek Hastalıkları Hastanesi), bulunmaktadır.

 

Esenkent Mahallesi nde İmar ve İskan Bakanlığınca yaptırılmış sosyal konutlar vardır. Bu konutların yaşlarının fazla olması itibari ile bu bölge yatırımcılara göz kırpmaktadır.

Fındıklı Mahallesi sınırlı arsa alanı ve yapılaşmasını şimdilerde tamamlamış olup, nüfusun yoğunluğu nedeni ile trafik sorunlarını aşabilirse (yeni yol projeleri ile) Ataşehir ve Sancaktepe ye yakınlığı ile değeri yükselecek bölgelerden.

Aydınevler Mahallesi E-5 Karayolu ndan devam eden metro projesi ile son yıllarda hızla değer kazanmış olmakla birlikte, yakınındaki üniversite, Birkaç özel Firmanın genel müdürlük binalarının bölgeye taşınması ve Rönesans İnşaatın Otel& Avm projeleri ile değerini daha da artıracaktır.

İlçenin güneyindeki Altıntepe, Çınar, Küçükyalı, İdealtepe, Feyzullah, Yalı, Dragos Mahalleleri Dolgu alanı projeleri sayesinde zaten kıymetli olan değerini daha da yükseltmiştir. Bu bölgeler Marmaray Projesinin açılmasını beklemektedir.

Gülensu, Gülsuyu Mahalleleri, tapulama işlemlerinin arından çarpık yapılaşmanın önüne de geçilmesi amacı ile kentsel dönüşüme açık bölgelerdir, büyük yatırımcılar için ikinci bir Fikirtepe olabilir.

Cevizli Mahallesi nde özellikle, Dragos Köprüsünün güneyinde sağlı sollu kentsel dönüşüm alanlarının (küçük sanayi ve metruk yapılar) plan fonksiyonun gelişmesinin ardından daha da gelişecektir.

Zümrütevler Mahallesi, son yıllarda yeni inşaatlarla gelişimini hızla tamamlamıştır.

Altayçeşme Mahallesi, yıllardır bölgenin merkezinde olmanın avantajlarını yaşamaktadır.

Girne Mahallesi Bölgenin kuzeyindeki yeni yapılaşmalarla daha da kıymetlenmiştir.

Başıbüyük ve Büyükyalı Mahalleleri yapılan yatırımlara paralel ulaşım imkanlarının iyileştirilmesi yatırımını beklemektedir. Keza taşınmaz değerlerine orantılı ulaşım ağına sahip değildir.

 

İlçenin kuzeyinde   Başıbüyük Mevkiinde Özel Maltepe Üniversitesi ve Maltepe Eğitim Köyü bulunmaktadır.  Güneyde Aynı Üniversitenin Dragos Kampüsü bulunmaktadır. Küçükyalı E-5 Karayolu mevkiinde Ticaret Üniversitesi Küçükyalı Kampüsü , Marmara Üniversitesi Tıp Fakültesi Başıbüyük Kampüsü ilçe sınırlarındadır.

Marmara Üniversitesi nin 14 farklı Kampüsünün tamamının 10 yıl içinde Fındıklı güneyindeki Kenan Evren Kışlası arazisine taşınması gündemdedir.

Maltepe sahilinden Adalar’a daha sık sağlanacak feribot seferleri ilçeyi geliştirebilecektir. Yine Başıbüyük ve Büyükyalı ya sağlanacak teleferik projesi konuşulan projeler arasındadır.

Bölgede Yakın Zamanda Planlanan Yatırımlar

– Küçükyalı Bölgesinde, E-5 Karayolunun kuzeyinde Aydınevler Mahallesi sınırları içerisinde 2016 yılının 3. Çeyreğinde açılması planlanan Küçükyalı Avm ve Otel Projesi bulunmaktadır. Projenin alışveriş merkezi, kapalı ve açık eğlence alanları ve otelden oluşması beklenmektedir. Projenin geliştirildiği arsa 49 yıllığına kiralanmıştır. Arsa Kadıköy- Kartal Metro Hattının, Küçükyalı İstasyonuna yakın konumdadır.

– E-5 Karayolu Bostancı Köprüsü ile Küçükyalı arasında ki trafik yoğunluğunu çözmek amaçlı yol genişletme çalışması,

– Bostancı Köprüsünün trafik yükünü hafifletmek amaçlı planlanan Fındıklı- Altıntepe arasında bağlantı yolu planlanmaktadır.

 

Riskler/Fırsatlar

– Küçükyalı da hâlihazırda inşaat aşaması devam etmekte olan Avm Projesinin ve 2014 senesinde açılmış olan RönesasBiz Küçükyalı Ofis Projesinin bölgedeki trafiğe olumsuz yönde etkisi.

Bölgede Ofis Sektörü

– Maltepe Köprüsü civarına inşaa edilen büyük ofis projeleri, Cevizli Tugay yolu na yakın prestijli ofis projeleri ile yakın tarihte tamamlanmış Küçükyalı Kenan Evren Kışlası güneyine inşaa edilen Ofis Projeleri bu bölgenin iş çevrelerinde cazibesini artırmıştır. Küçükyalı E-5 Karayolu kuzeyine yakın tarihte birkaç çok kurumsal firma taşınmış ancak bu bölgedeki bağlantı yollarının zayıflığı nedeni ile şimdilik sıkıntı çekmektedirler.

– Bölge genelinde ofis amaçlı kullanıma yönelik projelerin yoğunluğu E-5 Karayolu çevresinde inşa edilmiş ve edilmektedir.

A sınıfı projelerde yer almakta olan ofislerin m² satış değerleri 6.500-TL/m² ile 10.000-TL/m² arasında değişmektedir. A sınıfı projelerde yer almakta olan ofislerin m² kira değerleri 25-TL/m²/ay ile 50-TL/m²/ay arasında değişmektedir.

Ofis Gayrimenkullerinde ortalama geri dönüş süresi 180 ay civarındadır.

Bölgede Konut Sektörü
İçe bazında az kıymetliden en kıymetliye doğru mahalleleri sıralamak istediğimizde aşağıdakine benzer bir sıralama oluşturulabilir;İlçede m2 birim fiyatı bazında bölgelerin değerleri sıfır konutlar için 2000-TL-10000-TL/m2 aralığında değişmektedir.

Gülsuyu , Gülensu, Büyükbakkalköy, Başıbüyük, Esenkent, Zümrütevler, Fındıklı, Cevizli, Aydınevler, Altayçeşme, Bağlarbaşı, Feyzullah, Girne, Çınar, Küçükyalı, Altıntepe, İdealtepe, Yalı, Dragos

 

– Maltepe İlçesi genelinde E-5 Karayolunun güneyinde yer almakta olan Altıntepe, Küçükyalı, İdealtepe, Altayçeşme, Feyzullah, Bağlarbaşı ve Yalı Mahalllerinde Bağdat Caddesinin güneyinde konumlu yeni yapılarda deniz manzaralı konutların m² satış bedelleri 8.000.-TL/m²- 10.000.-TL/m² aralığındadır.

Deniz Manzarası bulunmayan konutların satış bedelleri 5.500.-TL/m²- 8.000-TL/m² aralığındadır. Bağdat Caddesi ile E-5 Karayolu arasında yer almakta olan bölgede yeni yapılarda deniz manzaralı konutların m² satış bedelleri 5.000-TL/m² ile 7.000-TL/m² aralığındadır.

E-5 Karayolunun kuzeyinde yer almakta olan bölgede yeni yapılarda konutların satış bedelleri 3.500-TL/m²- 5500-TL/m² aralığındadır.

 

Konut Gayrimenkullerinde ortalama geri dönüş süresi 240 ay civarındadır.

Ayrıca E-5 Karayolunun kuzeyinde yer almakta olan Zümrütevler Mahallesi sınırları içerisinde; Nish Adalar, Kiptaş Adatepe, Kiptaş Seyrantepe, Fuaye, Kiptaş Yeşiltepe, Narcity, Narlife gibi bilinirliği yüksek nitelikli projeler yer almaktadır. 2016 yılı itibariyle Maltepe İlçesinde 10 aylık konut satış rakamı 6.534 adettir.

Bölgede Otel Sektörü

Bölgenin turizm potansiyeli düşük olup, toplamda 5 ya da 6 büyük ölçekli otele sahiptir. Bölgede yer almakta olan otellerin senelik ortalama oda doluluk oranları %50 civarındadır.

Bölgede Alışveriş Merkezi Sektörü

Maltepe İlçesi sınırları içerisinde bir adet AVM bulunmaktadır. Cevizli Mahallesi sınırları içerisinde yer almakta olan Maltepe Park AVM’ye, E-5 Karayolu üzerinden ve Kadıköy- Kartal (M4) Metrosu, Esenkent İstasyon Çıkışından ulaşım sağlanmaktadır. 31.000 m² kiralanabilir alanlı olarak 2005 senesinde faaliyete başlamış olup, 44.000 m² daha genişleterek kiralanabilir alanı 75.000 m² genişletmiştir. Aylık yaklaşık 1.270.000 ziyaretçi sayısı bulunmaktadır.

Küçükyalı Bölgesinde halihazırda inşaatı devam etmekte olan ve 2016 yılının 3. Çeyreğinde açılması beklenen Avm Projesi bulunmaktadır.

Bölgenin SWOT Analizi

GÜÇLÜ YÖNLER

– Sahil mevkiindeki sosyal donatı alanı yatırımları bölgenin değerini artırmaktadır.

– Başıbüyük ve Büyükyalı mevkiindeki toplu konut projeleri yeni gelişim bölgeleri açmaktadır.

– Ulaşım imkânları birçok bölgeye nazaran daha iyidir.

– Trafik yoğunluğu yine birçok bölgeye nazaran daha iyidir.

– İlçede bacalı sanayi yoktur. Sınırları içerisinde bol miktarda orman mevcuttur.

ZAYIF YÖNLER

– E-5 Kuzeyindeki bölgelerde otopark sorunları baş göstermektedir.

– Kentsel dönüşümün ardından nezih muhitlerdeki bahçeler inşaat alanlarına dâhil edilmiş, binalardaki dairelerin artması ile kapalı otoparklar inşaa edilmesine rağmen otopark sorunları baş göstermiştir.

– Gülsuyu, Başıbüyük ve Gülensu gibi bölgelerde tapulama sorunları çözülse de kentsel dönüşüm yeterli imkânlar sağlanmadığından gelişimi uzun vadede düşünülmelidir.

– Kıyısı olmasına rağmen deniz trafiği kullanımı zayıftır.

FIRSATLAR

– Fındıklı Bölgesine gelmesi beklenen Marmara Üni. nin etrafındaki yapılaşmalar öğrenci iskânına ve sosyal donatısına hitap edebilir.

– Sahil deki dolgu alanı etrafına genç ve çocuk nüfusuna hitap edebilecek ticari fonksiyonlar iş yapacaktır.

– Gülsuyu, Gülensu, Esenkent Mahalleleri büyük yatırımcılar için cazip bölgeler olabilecektir, keza 3 ve üzeri parsellerde toplanacak büyük araziler yapılaşma şartlarını büyük oranda iyileştirmektedir.

-Denize kıyısı olan ilçenin, geçmişte Süreyyaplajı gibi bir plajı olmasına rağmen halihazırda böyle bir sosyal donatı alanı bulunmamaktadır, Dolgu alanına böyle bir alanın ihdası durumunda bölgenin cazibesi daha da yükselecektir.

TEHDİTLER

– Bölgenin 1. Dereceden deprem bölgesinde yer alması,

– Nüfusun ve daire sayısı artış hızına orantılı olarak gelişim gösterebilecek bir ulaşım ağı bulunmamaktadır.

– Küçükyalı E-5 Karayolu kuzeyine, trafik altyapısı oluşturulmadan yapılan ofis yatırımları yoğunluğu nedeni ile sıkıntı yaratmaktadır.

– emsal taşımaya da izin verilen bölgede bazı parsellere çok yüksek katlı yapılaşma hakları tanınmıştır. Sahilden bakıldığında bu durum silüeti çirkinleştirmektedir.

ATIL UZUN-Gayrimenkul Değerleme Uzmanı – SPK Lisans No: 401221

Bu habere hiç yorum yapılmamış. ilk yorum yapan sen ol !

GÜNÜN HABERLERİ

YAZARLAR

baslik